商改租新鲜出炉，商改住有救了？商改租实施细则并未明朗，收益率较低、资金转往快，开发商仍在从容《中国经济周刊》记者银昕|北京报导万科旗下一些开建的商业办公项目此前与我们联系不多，最近不少产品经理密集地找上门来，谋求与泊寓的结合点。北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉他《中国经济周刊》记者，将近一个月以来她常常被万科旗下招商类项目经理打搅，尽管泊寓所在的长租行业已被万科视作优先发展方向，但她还是有忽然被推崇的感觉。这都源自近日多个城市实施的有关容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，即商改租的文件。

容许商改租的拒斥始自广州。7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市减缓发展住房出租市场工作方案》，但彼时舆论探讨于租购同权，只不过该文件同时明确提出了商改租：容许将商业用房等按规定改建成出租住房，经规划行政主管部门批准后扩建后的住房，土地用于年限恒定，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准继续执行。

随后，上海、南京和佛山等地也发文容许商改租。自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日实施针对商业办公类项目的调控政策以来，两地的招商类项目销售量急速下降。以北京为事例，中原地产统计数据表明，2016年全年招商类项目供应套数为63619套，成交价82805套，成交价面积724.64万平方米，成交价金额2147.03亿元。

随着326新政实施，2017年上半年招商类追加供应套数仅有为15109套，追加供应面积为122.27万平方米，成交价套数则是16821套，成交价面积仅有177.75万平方米，这被业界称作断崖式暴跌。如今，在京沪两地奄奄一息的商改住，或许在出租市场上寻找了以商改租形态复活的政策依据。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称之为，此前上海市在一些招商类项目的地块规划上不存在欠妥的情况，造成招商类项目在该区域没市场需求而无人问津，开发商只好转而研发类住宅，政府无法几乎将此后果击碎市场，明确提出商改租也却是政府分担起部分责任，为此类地块找寻一个决心。

商改租不是想要改为就能改为值得注意的是，此前京沪两地对商改住的调控政策集中于个人交易一端；而截至目前各地公布的商改租政策则都针对开发商。商改租是对企业而言的，招商类项目的开发商可以将旗下物业改以谦和，然后向住宅方向展开改建。郭毅分析说道。

企业不道德不致受到政府监管，而就目前早已出有台商改租政策的广州、上海、佛山和南京来说，其用语都十分慎重，除要符合通风、通风和消防等各类拒绝外，扩建不道德需向有关部门申请人。其中，南京的涉及政策明确规定，研发企业明确提出商改租申请人后，需报科地区政府（园区管委会）和市涉及主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量显然不足的情况下才转售批准后。广州也称之为扩建不道德须要获得政府批准后。

而目前市场上所谓的商业办公类项目主要有两类：确实用作办公用途的真招商、实际研发过程中扩建为居住于用途的类住宅。类住宅较更容易向商改租方向扩建，而要改建确实用作办公的招商项目在开发商眼中很有可玩性。北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉他《中国经济周刊》记者，以此次明确提出商改租的上海为事例，该市消防部门对写字楼和酒店等真为招商项目改建成居住于功能有具体的容许，若先前没消防机关的政策断裂，改建很难成事，今年上半年再次发生过由招商类项目改建成住宅用途时的消防恶性事件，我指出短期内断裂不过于现实。金羽补足说道，真为招商中大型商场和点式写字楼由于两翼过大，通风条件受限，也不合适改建成居住于用途的住宅；此外，南京明确提出的闲置和陈旧利用的国有厂房的改建可玩性比起于真为招商更大一些，并且国家政策在产权性质问题上也有诸多对改建其用途的容许。

她透漏，泊寓不得已会考虑到找寻将废厂房改建茁壮出租公寓的有可能。中原地产研究院首席研究员张大伟则必要认为，真为招商也不合适改建成住宅，写字楼大多数是过道设计，没充足的空间把厨房和厕所等居住于设施加进去。商改租不一定是拟合自由选择？在一些人将业改租视作商改住的决心时，也有人回应并不寄予厚望。

张大伟对记者分析说道，他对开建招商类项目的开发商的建议是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想构建资金的很快转往，在上海、北京这两个对招商类项目展开出租汽车的城市中，不如顺势将类住宅改回真为招商，改为真为招商之后即便大幅度降价，也比在1%~2%租售比的条件下通过商改租来转往资金要靠谱得多。商改租的前提是开发商必需长年将资产瞄准在自己手中，再行谦和，再行租赁。

佛山就明确提出，一旦商改租，10年内不得出让；南京也明确提出，扩建房屋将由房地产开发企业改以谦和物业并用作租赁，不得拆分出让，广州则称之为，扩建后的出租住房不得销售。亚豪机构市场总监郭毅告诉他记者，商改租与此前房企谦和物业的完全相同艰难是开发商的资金安全性问题，比起于交易市场上的较慢转往，开发商一旦谦和物业用作租赁，则几乎是另一套商业模式，报酬周期较长，对开发商来讲是很大的压力。她预测称之为，假使商改租真为能顺利实行，客观上对出租市场认同是一个增进，开发商和运营商不会发售类别更加非常丰富的有所不同档次的产品，但对租房人群来说不一定不会是好消息，这样一来，一二线城市的房租估算不会广泛下跌，开发商通过获取高品质出租房屋，以及周边设施电子货币服务的方式提升客单价，以超过尽量减轻资金转往压力的目的。金羽也有相近的感觉，尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多，但至今没一个人拍板要求将项目转交泊寓展开长租公寓运营。

商改租对开发商来说并不是拟合自由选择。金羽告诉他记者，京沪两地开建招商类项目即使受到限购令影响，但其前期研发投放是按长时间招商类项目成本展开投放的，若将其改建为长租公寓，则意味著还要代价另一部分成本，去交换条件一个并无法有效地、较慢构成平稳现金流的出租模式，这并不是一笔昂贵的交易。实质上，商改租仍然在展开着，此前也无城市明令禁止，只是最近一段时间涉及部门有意识地将部分招商类项目引领至出租市场。

据理解，绝大多数集中式长租公寓品牌皆是谦和或寻租招商类项目后将其改建茁壮出租公寓，这套模式早已不存在了多年，开发商和运营商也未寻找取得低收益的办法。最近一年多以来我国密集地实施前进出租市场发展的政策，归根结底就是在做到一个乘法和一个除法：减少出租住房的供应量；减少自由选择租房的各种阻力。

张大伟指出，商改租只是提升供应量的一个方式而已，最近实施的关于用于集体用地修建出租住房的政策某种程度是为出租市场获取增量，租购同权的托法则是除法的一种形式。以北京为事例，目前出租市场的规模有一千多亿，即便将所有类住宅都轰进出租市场为其获取增量，对供应端的转变也会立竿见影。金羽分析说道，出租市场长期以来的问题并不只是供应严重不足，而是收益率较低，容许商改租只是增大供应，还是期望上述几地的有关部门尽早出有台商改租的实施细则，才有助开发商制订明确方案。

招商类项目市场须要重返身体健康有业内人士认为，商改租所指向的并不仅是住宅市场，也意图对此前一段时间恐慌致使的招商类项目展开整顿。亚豪机构统计数字表明，以北京为事例，2017年初至326新政当天，北京地区成交价招商类项目9933套，其中类住宅占比为60%，而3月27日至8月上旬，北京地区招商类项目成交量高于1500套。

北京的主要产业都集中于在四环内甚至三环内的中心城区，但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排序着招商类项目。知名的北京像素和卡夫卡公寓都坐落于四环外，由于其周围没涉及的产业环境而完全被农田围困，开发商被迫将其改建为类住宅。

郭毅分析说道，此类现象与上海相近，有政府规划地块用于用途不当的问题，招商类项目的地块首先应该根据地块本身的区位条件来规划，周围没涉及产业的不该规划为招商类项目地块。此外，既然规划了招商类地块，就应该将有关产业移往至地块附近的区域，让招商类项目有市场需求。目前的作法是产业并没移往过来，附近居民只有住宅市场需求没商业办公市场需求，开发商被迫顺着市场回头扩建成类住宅。

京沪两地限购令实施后，真为招商代替类住宅，开发商可怕拿地的情况有所发散。金羽对记者说道，之前开发商以招商类项目的名义拿地，是一种讨巧的作法，无论是拍出了招商类还是住宅类用地，实质上都是为了可怕拿地，可怕垫住宅。京沪两地的新政让招商类项目重返真为招商沦为一件好事，开发商拿地前要想要确切能干还是无法腊，无法腊就别腊。万科总经理郁亮说道得很确切，当好农民种好地，既然是招商类项目，就按照招商类项目展开研发，否则就别拿这块地。

随着一系列对商业地产项目的整治措施，开发商或许也深感转型迫在眉睫。8月上旬，北京保利牵头金茂、绿地、首创、华润、远洋和旭辉等旗下有诸多招商类项目的开发商抱团供暖，正式成立了北京招商联盟。

北京保利明确提出构筑房企资产联盟，无论出租，都将招商类项目展开长线运作。中国房地产业协会和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在招商联盟正式成立仪式上回应，招商类项目的存量时代早已来临，增量时代一去不返，以前是卖房子，现在是买服务。

蔡云说道，新的市场环境拒绝房企角色从开发商渐渐改以运营商，并考虑到新的问题，比如怎样将资产证券化；如何展开有效地的运营和管理；产品形态上如何谋求突破等。

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